Comprar o alquilar una casa se ha convertido en misión imposible, o casi, para una buena parte de la sociedad en distintos países del mundo. Al problema cooperan factores “naturales” o ajenos a la política, que resulta difícil modificar, pero también otros “artificiales”, en los que las administraciones sí podrían –y deberían– intervenir.
Pocas percepciones sociales sobre el estado de la economía son tan compartidas por tantas personas en tantos lugares del mundo como la de que existe una profunda crisis de vivienda.
Y no se trata de una sensación infundada. En los países de la OCDE, durante la última década el coste medio de la vivienda se ha incrementado en casi un 40%. Entre los economistas, crece el consenso de que la evolución en el precio de las casas es clave para la de muchos otros factores macroeconómicos. La crisis de la vivienda es la crisis social de nuestros días. Así lo reconoce también el Fondo Monetario Internacional, que ha dedicado el último número de su revista Finance & Development Magazine a este asunto.
Una tendencia ascendente, con matices
Cabe preguntarse: ¿Desde cuándo estamos así? Un artículo de The Economist publicado a principios de octubre explicaba cómo el precio de la vivienda ha ido aumentando desde mediados del siglo pasado. Según el semanario británico, hasta la Segunda Guerra Mundial la demanda se mantuvo más o menos ajustada a la oferta, pero distintos factores hicieron cambiar la situación después. Por un lado, la demanda aumentó debido al baby boom de los años 50 y 60, al crecimiento de los flujos migratorios y a la concentración de la población en las grandes ciudades. Al mismo tiempo, una ola de regulación urbanística produjo una considerable reducción de la oferta. El resultado es que la ratio entre el número de viviendas nuevas construidas y el volumen de la población, que alcanzó su máximo a mediados de los 60, se ha reducido a la mitad desde entonces.
China y Alemania son excepciones a la tendencia general alcista. Allí los precios bajan, aunque por distintos motivos
Ciertamente, esta evolución del mercado inmobiliario no ha sido “uniforme”: ni en el tiempo, ni en el espacio. Por ejemplo, el desajuste entre oferta y demanda ha sido especialmente acusado en países como Canadá o Irlanda, que han sido destino de una cuantiosa migración y donde se ha construido muy poca vivienda nueva.
En España han alternado periodos de crecimiento acelerado de los precios (las décadas de los 70 y 80, los años finales de los 90 hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria, o entre 2014 y 2017) con otros de crecimiento más moderado (los primeros años 90 o los anteriores a la pandemia, por ejemplo). La vivienda solo se depreció durante los peores momentos de la crisis: de 2008 a 2014. El “efecto muelle” tras el parón por el covid volvió a iniciar un periodo claramente alcista que tocó techo en 2022. El año 2023 fue, comparado con él, de un crecimiento “tibio”, pero 2024 se ha vuelto a calentar, y se estima que 2025 seguirá la misma tendencia.
Como se ha dicho, no en todos los países está ocurriendo lo mismo. Ejemplos de la tendencia contraria (y de la importancia de las políticas nacionales) son China y Alemania. En China el valor de la vivienda está cayendo bruscamente debido al exceso de oferta: durante años se ha construido demasiado –en buena medida con el propósito de dinamizar el sector y que este “tirara” de la economía nacional–, mientras que la tendencia demográfica va a la baja. En Alemania el problema es otro: una nueva ley energética, que obliga a sustituir los aparatos de calefacción alimentados con petróleo o gas por otros menos contaminantes, está contrayendo la demanda, ya que los potenciales compradores no quieren asumir el coste que tendría la reforma.
Ni los tipos de interés frenan la demanda
Más allá de estos casos especiales, el panorama internacional muestra un encarecimiento del precio de la vivienda por el aumento de la demanda y la reducción de la oferta.
La demanda ha crecido por varios factores. Por un lado, el demográfico (asociado a la migración más que a la natalidad). Por otro, aumenta el número de hogares unipersonales: en las 15 principales economías de la UE, han pasado de 92 millones de unidades en 1960 a 148 millones en la actualidad.
Los compradores de vivienda para usos no residenciales disminuyen la oferta y tensan los precios
Un tercer factor tiene que ver con el capital extranjero: tras el parón de la pandemia, ha remontado con fuerza la compra de segunda vivienda en otros países –especialmente en los típicos destinos vacacionales–. Otra causa del “tensionamiento” del mercado ha sido el acaparamiento de buena parte de la oferta en manos de compradores “al por mayor”: fondos de inversión o grandes fortunas.
Estos dos últimos factores pesan más en algunos países, como en España. Aquí, según un informe publicado por el think tank económico Funcas a principios de este año, el aumento “persistente” del precio de la vivienda ha sido impulsado “más por la demanda mayorista y no residente –que suele ser más especulativa– que por la demanda minorista residencial”. Dos datos apuntalan esta intuición: la proporción de viviendas compradas por una persona física o jurídica extranjera aumentó un 40% en 2022 respecto de 2019, último año pre-pandemia; por otro lado, en 2023 solo cuatro de cada diez adquisiciones fueron hipotecadas.
A veces, a la intención inversora se le une otra más opaca. De acuerdo con un estudio de finales de 2022 sobre la evasión de impuestos en Reino Unido, el 90% de propiedades londinenses en manos de empresas extranjeras habían sido compradas por entidades registradas en paraísos fiscales.
Así pues, se podría decir que en el aumento de la demanda hay unos ingredientes “naturales” (los demográficos) y otros “artificiales” (los que tienen que ver con los compradores no residentes). El peso de estos últimos, que con bastante frecuencia no piden créditos ni hipotecas para sus adquisiciones, explica en parte por qué la subida de tipos de interés no ha contraído excesivamente la demanda. También influye que en algunos países, como Canadá, los precios de la vivienda son tan altos que directamente expulsan del mercado a los compradores “normales”, que sí suscribirían hipotecas.
Menos construcción
En cuanto a la disminución de la oferta, una parte importante se explica por la menor construcción de casas nuevas. Se trata de un fenómeno común a muchos países, de distintas latitudes y niveles de riqueza. En Irlanda, por ejemplo, se estima que de las 200.000 unidades que habría hecho falta construir para dar respuesta al crecimiento de la población en la pasada década, solo se construyeron 90.000. Sao Paulo, la ciudad más poblada del hemisferio sur, tiene un déficit de aproximadamente 400.000 unidades.
El exceso de regulación, las secuelas del pinchazo de la burbuja inmobiliaria o el encarecimiento de la construcción reducen la oferta
En España se ha pasado de construir cerca de 600.000 viviendas al año a principios de siglo –en pleno boom inmobiliario–, a 90.000 actualmente. En buena parte, este frenazo se debe a que, tras el pinchazo de la burbuja a partir de 2008, muchas inmobiliarias o quebraron o redujeron drásticamente la nueva construcción, en espera de poder dar salida primero al enorme stock de pisos vacíos. El problema es que una importante proporción de ellos están fuera de las ciudades principales, que es donde, cada vez más, se está concentrando el crecimiento poblacional.
Otro motivo del descenso en la construcción, común a muchos países, es la prolija regulación urbanística. En Estados Unidos, por ejemplo, las restricciones para la creación de casas pequeñas en zonas reservadas solo para viviendas unifamiliares actúan como un freno muy importante de la oferta. Además, allí y en otros países –también en España– hay quien acusa a las administraciones de mantener baja la oferta de suelo urbanizable para hacer aumentar su valor, y con él, los ingresos en concepto de tasas.
A estos factores hay que sumar otros dos: el encarecimiento de los materiales de construcción (en parte por efecto de los conflictos internacionales) y la escasez de mano de obra, ambos comunes a muchos países.
El alquiler tampoco ofrece un respiro (con excepciones)
El mercado del alquiler también enfrenta importantes obstáculos. Algunos son comunes a los de la vivienda en propiedad, o derivados de ella. Por ejemplo, el encarecimiento de las hipotecas por la subida de los tipos de interés lleva a que los caseros repercutan ese incremento en los inquilinos.
También hay factores propios. Uno de ellos es el crecimiento en muchas capitales de los pisos turísticos o con fines distintos a la vivienda habitual (residencias de estudiantes o para “nómadas digitales”, por ejemplo). Otro, el problema con la llamada “inquiokupación” (inquilinos que dejan de pagar y se convierten en okupas), que hace que muchos propietarios prefieran no sacar el piso al mercado ante lo que perciben como una situación de inseguridad jurídica.
Para paliar la subida de precios, algunas administraciones han optado por intervenir el mercado. Por ejemplo, en España, la Ley por el derecho a la vivienda, aprobada a mediados de año pasado, fija unos topes dentro de las llamadas “zonas tensionadas”. No obstante, algunos expertos consideran que esta restricción podría producir el efecto contrario al deseado, al reducir la oferta y aumentar los precios.
Argentina, de hecho, está siguiendo el camino opuesto. El gobierno de Milei ha desmontado algunas regulaciones, como la que establecía que los contratos de arrendamiento debían durar al menos tres años y que la cuantía solo podía aumentar de acuerdo a una tasa fijada por el Banco Central, o la que obligaba a pagar en pesos (la depreciación de esta moneda por la elevadísima inflación hacía que muchos propietarios prefirieran alquilar sus pisos en Airbnb, donde sí se podía pagar en dólares). Lo cierto es que las medidas están teniendo efecto: el precio medio del alquiler en Buenos Aires –ajustado a la inflación– ha descendido un 40%, y la oferta ha aumentado en un 170%.
Construir vivienda de protección oficial, y no permitir su venta, es una de las lecciones del “modelo Viena”
Otros dos países latinoamericanos, Colombia y Chile, ocupan los primeros puestos en un ranking, elaborado por la OCDE, que mide qué porcentaje de las familias de clase baja tienen que dedicar más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler: en Colombia es el 80%; en Chile, el 70%.
El ejemplo de Viena
En todos los países son los jóvenes y las clases bajas las que más están sufriendo el encarecimiento del suelo. Por eso, además de medidas a largo plazo como la construcción de más vivienda subsidiada, urge encontrar mecanismos para facilitar el alquiler asequible a corto plazo.
El modelo al que se suele mirar para ello es Viena. La capital austriaca, que no es ajena a algunos de los factores que están encareciendo los precios de la vivienda (el crecimiento de su población es aún más acelerado que el de Madrid o Barcelona), cuenta sin embargo con un programa de alquiler que permite a una gran parte de sus habitantes acceder a un piso asequible a muchos bolsillos. Como explicaba hace unos meses Christian Schantl, uno de los responsables de la empresa pública que gestiona el sistema, la municipalidad es poseedora de un abundante stock de viviendas, que arrienda a precios rebajados y constantes en el tiempo.
Además de los pisos de la empresa municipal (unos 220.000), el ayuntamiento ha llegado a acuerdos con una red de cooperativas privadas pero sin ánimo de lucro –si tienen beneficios, deben reinvertirlos en el propio parque inmobiliario–, que alquilan otras 200.000 viviendas. En total, más de la mitad de los vieneses viven en un hogar arrendado a un precio por debajo del mercado.
En la entrevista mencionada, Schantl destaca lo importante que ha sido para Viena no haber dejado de construir vivienda de protección oficial durante el último siglo, y no haber permitido nunca que se vendiera. En esta misma línea, una reciente modificación de la normativa permitirá desahuciar a los beneficiarios de un alquiler social si lo subarriendan. Se trata de evitar que un bien escaso y esencial como la vivienda se convierta en una mercancía más para el intercambio comercial.
Así piensa también David Gómez, de la agencia inmobiliaria Metrópolis. En su opinión, la vivienda habitual (el adjetivo es importante, para distinguirla de otro tipo de usos) “debería considerarse un bien de primera necesidad”. Por eso, en épocas de gran desajuste entre la oferta y la demanda, “las administraciones públicas deberían intervenir”. ¿Qué propone en concreto Gómez? En primer lugar, aumentar la oferta de suelo urbanizable; después, fomentar la construcción de nueva vivienda, y especialmente de vivienda de protección oficial para colectivos vulnerables, por ejemplo, ofreciendo incentivos fiscales a inmobiliarias y promotoras; además, estas viviendas protegidas no deberían poder ser vendidas nunca, ni subarrendadas para fines comerciales. Por otro lado –añade–, la defensa de la propiedad privada contra la ocupación debe ser más contundente tanto a nivel legislativo como operativo.
Todas estas medidas, junto a otras posibles como establecer un impuesto especial para la compra de vivienda por parte de capital extranjero (en vigor, por ejemplo, en Singapur desde 2013), van encaminadas a resolver el déficit de oferta y a reducir el peso de los factores “artificiales” en la demanda. En conjunto, podrían aliviar la gran crisis social de nuestros días.