Sergio Nasarre es catedrático de Derecho Civil de la Universitat Rovira i Virgili en Tarragona y autor de Los años de la crisis de la vivienda. Este especialista sostiene que los actuales desquilibrios que han convertido en utopía la posibilidad de tener un piso en propiedad y de encontrar un alquiler asequible es el fruto de años de malas políticas de vivienda, del fenómeno de las grandes urbes y de no apostar por vías alternativas.
Nasarre defiende una política de vivienda coordinada que mire al largo plazo y propone explorar la tenencia temporal y la tenencia compartida como una solución que permita convertirse en propietario sin dejarse la vida en ello.
Hablamos con él para obtener su diagnóstico y solución al problema de la vivienda en España.
— ¿Cuál es el principal problema de la vivienda?
— La idea general del derecho a la vivienda es que la mayor parte de las capas sociales puedan acceder a una vivienda en el sitio en el que quieran vivir sin sobreendeudarse. Pues bien, ahora mismo eso no está ocurriendo.
En 2022, que es el último dato que hay de Eurostat, ya se ve que la vivienda es ahora mismo más inasequible que en los peores años de la crisis. Ese es el principal problema de la vivienda, su inasequibilidad, que supera por primera vez a la media europea.
Y el problema, a pesar de los miles de leyes y planes de vivienda, en vez de ir a mejor, va a peor.
— ¿Qué soluciones se han puesto? ¿Por qué no funcionan?
— No se han puesto soluciones, se han puesto parches.
No se han seguido unas reglas básicas en vivienda. En primer lugar, la política de vivienda tiene que ser coherente y constante. Esto es algo que se podría predicar de la educación y de todo lo que quieras. Hablamos de que sea coherente de manera vertical, es decir, que la política de las autonomías no contradiga la estatal y que estén coordinadas entre ellas. Y también de que sea constante en el tiempo.
En segundo lugar, no se ha hecho nada para frenar el fenómeno de urbanización, de la concentración cada vez mayor de la gente joven, de las nuevas familias, en las grandes ciudades, porque las oportunidades desde la crisis de la 2007 están ahí.
No puedes pretender que Madrid y Barcelona sean los únicos motores económicos y que la vivienda sea asequible ahí. Tenemos los ejemplos de Londres, Singapur, París… para ver cuáles son las consecuencias. Hay una falta de cohesión territorial, de igualdad de oportunidades en todo el país.
Por último, hemos apostado por la diversificación de formas de tenencia de la vivienda. Siempre le hemos dado vuelta a la propiedad y a alquiler. Pero existen otras vías como la tenencia temporal y compartida, las cooperativas bien hechas…
El problema es que no se han hecho los deberes en estas tres líneas.
Fórmulas intermedias entre el alquiler y la propiedad absoluta
— ¿En qué consistirían exactamente esas tenencias intermedias?
— Por cómo evoluciona el derecho a la propiedad privada desde el siglo XVIII, nos hemos movido entre el arrendamiento y la propiedad absoluta.
La tenencia compartida y la tenencia temporal se sitúan entre estos dos extremos y permiten un distributismo horizontal. Es decir, igual que tú puedes fraccionar un edificio en pisos, podrías fraccionar un piso en porcentajes (compartida) o en tiempo (temporal).
Es decir, con la modalidad temporal es posible comprar la vivienda solo para un determinado número de años. Una persona, por ejemplo, que se tiene que trasladar durante una temporada, podría comprar un piso durante diez años.
Por su parte, la tenencia compartida permite que el comprador se convierta en propietario, pero solamente adquiriendo una parte. En función de su capacidad adquisitiva puede hacerse, por ejemplo, con un 20% del inmueble y en un plazo pactado puede ir comprando de 20% en 20%.
Estas modalidades de propiedad no rebajan el título de propietario y esa es la clave. Uno siempre es propietario de pleno derecho.
Los pisos turísticos son una “cabeza de turco”, con “un impacto mínimo” en la asequibilidad y solo “en calles muy concretas”
— ¿Por qué no se ha optado por esto? ¿Por qué se ha optado por los parches?
— En Cataluña sí se ha probado, pero no ha habido ni la publicidad ni el acompañamiento adecuados para llevarlo a cabo.
Es muy difícil que los políticos comprendan que tienen que superar las filias y fobias partidistas y superar mantras como lo de expropiar ricos o intervenir alquileres. Eso es pensamiento mágico, es poco tangible y es poco pragmático.
Hay poca gente dispuesta a superar la barrera ideológica, a apostar por un Pacto Nacional por la Vivienda cuya única finalidad sea aumentar asequibilidad.
— ¿A quién perjudica esto?
— Una mala política de vivienda no es inocua, y los que acaban peor son los más vulnerables.
Hay una idea de fondo de que la propiedad es mala y que hay que proteger a los pobres de ella, pero eso acaba resultando en que se dificulta la compra a los que menos tienen. Claro, los ricos se frotan las manos porque lo compran a precio de saldo y luego lo alquilan con sus reglas.
Las familias salen perjudicadas también porque es muy difícil que una familia que entra en una dinámica de alquiler pueda luego comprar más adelante. Es complicado que vaya a poder tener ahorrado lo que se exige.
Al final, acabamos con una sociedad que concentra la propiedad en unos pocos y que convierte a los pobres en inquilinos de los ricos.
Y si todo el mundo se va de alquiler en términos de precariedad, con un parque de alquiler poco numeroso y con leyes que generen riesgos al propietario, la oferta se acaba contrayendo en las grandes ciudades.
Las ventajas de la propiedad
— ¿Por qué preferimos ser propietarios?
— El que puede comprar, compra. El resto de opciones pueden disfrazarse con el lenguaje de la economía colaborativa con términos como coliving, pero no dejan de ser una forma de ocultar la precarización de la realidad.
La propiedad te da una cosa que no te da nada más. La propiedad privada te da autonomía, te da seguridad, te da libertad, te da resistencia frente a los poderes privados y frente al Estado, te da la posibilidad de poder decidir. En el momento en el que tú eres un inquilino de un poderoso, guárdate mucho de llevar la contraria a tu casero.
La gente quiere tener su casa, así que eso es lo que el Estado debe proveer. Y no convertirlos en inquilinos sociales permanentes.
— ¿Cómo entiendes en este contexto el fenómeno de la “okupación”?
— La okupación se ha convertido en una política de vivienda más. A la persona se le dice: usted es pobre y no puede comprar, váyase de alquiler. Pero resulta que tampoco puede alquiler, que no hay vivienda social y que el coliving no es una opción real, así que acaba okupando.
En realidad, con la ley de vivienda el Estado renuncia a hacer política de vivienda. El mensaje es “métase en casa de otro y aguante”. La ley no ampara la okupación, pero sí que está alargando los procesos de desalojo de las personas okupas.
— ¿Y cuál es la dimensión real del problema de la vivienda turística?
— Es una cabeza de turco. Decimos que el problema son los fondos, los ricos y ahora la vivienda turística. La investigación que ha estudiado la relación entre vivienda turística y asequibilidad revela un impacto ínfimo y que se produce en calles muy concretas.
Lo único que se va a conseguir yendo contra los pisos turísticos es el aumento del mercado negro.
Un comentario
Si piensa que el comprador se va a conformar con una vivienda compartida a un cierto tanto por ciento es que no ha entendido una palabra de la idiosincrasia del celtíbero medio. Es usted un ingenuo de marca mayor, probablente con casa propia de mínimo 200 metros cuadrados.